جلسة يوم الأربعاء الموافق ٤ / ١ / ٢٠١٧ م
المشكلة من فضيلة الشيخ القاضي / د. سالم بن حميد بن محمد الصوافي وعضوية كل من أصحاب الفضيلة: راشد بن ناصر الحجري، د. عبدالله بن محمد السيابي، ناصر بن سالم الجابري، صلاح الدين نعيم محمد غندور
(٢٥٩)
الطعن رقم ١٢٣ / ٢٠١٦م
سلطة محكمة الموضوع – عقد الإيجار – خلف / سلف
– فهم الواقع وتمحيص وتقدير الدليل من ضمن سلطة محكمة الموضوع شريطة أن يبنى الحكم على أسباب وبينات صحيحه لهما ما يقبلهما في الواقع وبما يتوافق مع الشريعه والقانون.
– عقد الإيجار ينتقل بين السلف والخلف عن طريق الاحاله او الحوالة حيث تنتقل جميع الحقوق والالتزامات المترتبة عليه. ويترتب على ذلك أن من انتقلت اليه مليكة العين المؤجره يحل محل المؤجر في جميع الحقوق والالتزامات قبل المستأجر كما يصبح المستأجر ملزما بالوفاء بالاجره للخلف الخاص من تاريخ علمه او اخطاره بإنتقال العين المؤجره
الوقائع
تتلخص الوقائع في هذه القضية حسبما يبين من الحكم المطعون فيه، وسائر الأوراق أن الطاعن أقام الدعوى رقم (٣٧٣ / ٢٠١٥م) بتاريخ ٢ / ٦ / ٢٠١٥م ضد المطعون ضدها أمام المحكمة الابتدائية بمسقط طلب فيها الحكم بإخلاء المدعى عليها للعين المؤجرة وإلزامها بسداد القيمة الإيجارية المستحقة من شهر أبريل (٢٠١٤م) وحتى مايو (٢٠١٥م) ومقدار (١٠٥٠ر.ع) ألف وخمسين ريالاً عمانيًّا وبما يستجد من الأجرة لحين الإخلاء والتسليم الفعلي وإلزامها بسداد فواتير الكهرباء والماء والمصروفات والرسوم ومبلغ ألف ريال عماني أتعاب المحاماة.
وذلك على سند من القول إن المدعي قد أبرم مع بنك….. اتفاقية إيجارية تنتهي بالتملك على القطعة (مربع ١٧ / ١ الخوير) حيث تستأجر المدعى عليها الغرفة القائمة بسطح العقار بأجرة شهرية قدرها (٧٥ر.ع) خمسة وسبعون ريالاً عمانيًّا تدفع مقدمًا بداية كل شهر وأنها فشلت في سداد الأجرة للفترة من أبريل (٢٠١٤م) وحتى شهر مايو (٢٠١٥م) وبما يستجد من الأجرة فضلاً عن أن للمدعي أخًا شقيق بحاجة ماسة إلى سكن.
وحيث تدوولت الدعوى وحضرت المدعى عليها والمدعي ورفضت المدعى عليها بأن المدعي ليس له صفة وأنها لم تحظر بأنه المالك الجديد فيما قرر المدعي أنه قام بإخطار المدعى عليها شفويًّا بأنه المالك الجديد وقررت المدعى عليها أنه بفرض علمها من المدعي فإن ذلك لا يعد إخطارًا من المالك القديم وأنها سددت أجرة الشهور مارس وأبريل (٢٠١٤م) بمكتب مها الشرقية للعقارات فيما قررت بجلسة ١٠ / ١ / ٢٠١٦م لأنه تم إخطارها من المالك القديم ببيع العقار شفويًا ولم يبلغها بالمالك الجديد وأبدت استعدادها لسداد الأجرة خزينة المحكمة.
وبجلسة ٣١ / ١ / ٢٠١٦م حكمت محكمة أول درجة برفض الدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة وبقبولها وبإلزام المدعى عليها بأن تؤدي للمدعي الأجرة المستحقة من ١ / ٤ / ٢٠١٤م حتى تاريخ الفصل في الدعوى وما يستجد منها حتى الإخلاء الفعلي بواقع أجرة شهرية خمسة وسبعين ريالاً عمانيًّا وإلزامها بسداد مقابل استهلاك الكهرباء والمياه خلال شغلها للمحل المؤجر، وبإخلاء المحل المؤجر موضوع عقد الإيجار وإلزامها بالمصاريف ومائة ريال أتعاب المحاماة.
تأسيسًا على أن الأوراق قد خلت مما يفيد بسداد الأجرة المستحقة في ذمتها أو حقها في حبسها ذلك أن المدعى عليها أقرت بأخطارها بوساطة المالك السابق بأيلولة العقار لآخر وأنها استمرت في عدم السداد بعد إعلانها بالدعوى الراهنة.
لم ترض المستأنفة (المدعى عليها) بهذا الحكم فطعنت عليه بالاستئناف رقم (٥٩ / ٢٠١٦م) إيجارات أمام محكمة الاستئناف مسقط.
وبجلسة ٢٤ / ٤ / ٢٠١٦م حكمت محكمة ثاني درجة بقبول الاستئناف شكلاً وفي الموضوع بإلغاء الحكم الابتدائي في فرعه المتعلق بإخلاء العين موضوع عقد الإيجار وتسليمها للمدعى والقضاء مجددًا برفضه وتأييد الحكم الابتدائي فيما عدا ذلك وإلزام المستأنف ضده بالمصاريف. تأسيسًا على أنه لا أثر بالملف لما يفيد إخطار المستأنفة خطيًّا بانتقال ملكية العين المؤجرة إلى المستأنف ضده وعليه فإن طلب الإخلاء يعد في غير طريقة لثبوت كون عدم أداء المستأنفة للإيجار لم يكن عن سوء نية ولكن لتقصير المستأنف ضده إخلاله بواجب الإخطار المحمول عليه قانونًا وبالتالي لا يمكنه التمسك بهذا لطلب ما دام التقصير ثابتًا من جهته.
وحيث أقرت المستأنفة بالمتأخرات منذ أبريل (٢٠١٤م) وعبرت عن استعدادها للوفاء بها.
وحيث دفع المستأنف ضده برغبته في استرجاع العين لإسكان شقيقه طبق ما جاء بنص المادة (٧) فقرة (د) من المرسوم السلطاني رقم (٧٢ / ٢٠٠٨م) مردود عليه بما سلف بيانه بخصوص إخلاله بواجب إخطار المستأنفة بانتقال ملكية العين المؤجرة إليه طبقًا لما قررته المادة (٧ / ٢) من المرسوم المشار إليه مسبقًا.
لم يرض الطاعن بهذا الحكم فطعن عليه بالنقض أمام المحكمة العليا بالطعن الماثل بموجب صحيفة أودعت أمانة سر هذه المحكمة بتاريخ ٥ / ٦ / ٢٠١٦م موقعة بوساطة محام مقبول بالترافع أمام المحكمة العليا وقدم صورة من سند وكالته عن الطاعن وسدد الرسوم كما أودع الكفالة.
أقيم الطعن على أسباب حاصلها مخالفة الحكم المطعون فيه للقانون وتفسيره حينما قرر بإلغاء الحكم الابتدائي في فرعه المتعلق بإخلاء العين موضوع الإيجار ومخالفة الثابت بالأوراق مما يخضع لرقابة المحكمة العليا في الأوجه التالية:
١ -إن المطعون ضدها أقرت في جلسة المرافعة الأخيرة أمام محكمة أول درجة بأن المالك السابق أخطرها بأيلولة العقار للمالك الجديد (الطاعن) إلا أنها استمرت في عدم سداد الأجرة حتى بعد إعلانها بالدعوى الراهنة مما تتحقق به الغاية من نص المادة (٧ / ٢) من قانون المرسوم السلطاني رقم (٧٢ / ٢٠٠٨م) ووفقًا للمادة (٢٤) من قانون ذلك أنه إذ كان الإجراء باطلاً وتوفرت فيه عناصر إجراء آخر فإنه يكون صحيحًا باعتباره الإجراء الذي توفرت عناصره.
٢ – أخطأ الحكم المطعون فيه بتطبيق القانون بإلغاء الحكم الابتدائي في فرعه المتعلق بالإخلاء حيث قضى برفض طلب الإخلاء بناءً على طلب الطاعن لاسترداد العين المؤجرة لسكن شقيقه ذلك أنه ليس هناك إخلال من جانب الطاعن، وأن المادة (٧ / ٢) من القانون رقم (٧٢ / ٢٠٠٨م) لم تلزم المالك الجديد بإخطار المستأجر إنما نصت المادة على إلزام المؤجر السابق بالإخطار وإن المطعون ضدها أقرت أمام محكمة أول درجة بأن المالك السابق قام بإخطارها بأيلولة ملكية العقار للطاعن.
٣ – أخطأ الحكم المطعون فيه حيث قرر في حيثياته بأن الطاعن أخل بواجب إخطار المستأنفة (المطعون ضدها) بانتقال الملكية طبقًا للمادة (٧ / ٢) من القانون (٧٢ / ٢٠٠٨م) وهذا التفسير يخالف حكم المادة المذكورة مما يترتب عليه البطلان وذلك للفساد في الاستدلال.
٤ – إن التزام المستأجر بعد إخطاره كتابيًّا بوساطة المالك السابق بأيلولة المحل المستأجر للمالك الجديد بأن يقدم بأداء الأجرة المستحقة على المحل المأجر للمالك الجديد وليس للمالك السابق فهي مسألة إجرائية لا تنهض كدليل لرفض الإخلاء طالمًا ثبت الإخلال في سداد الأجرة.
وطلب الطاعن بنقض الحكم المطعون فيه جزئيًّا فيما قضى بإلغاء الحكم الابتدائي في فرعه المتعلق بإخلاء المحل المؤجر والقضاء بتأييد حكم محكمة أول درجة وتحميل المطعون ضدها بالرسوم والمصروفات القضائية.
تم إعلان المطعون ضدها وأودعت مذكرة الرد على الطعن موقعة بوساطة محام مقبول بالترافع أمام المحكمة العليا وقدم صورة من سند وكالته عن الطاعنة طلب فيها رفض الطعن ذلك أن المطعون ضدها قد أنكرت في جلسة الاستجواب علمها تمامًا بأيلولة العقار للطاعن وأنه لا يوجد إخطار خطى وأن المطعون ضدها لم تمتنع عن أداء الأجرة إنما امتنع المكتب العقاري الذي كان يدير العقار إمتنع عن تسلُّم الأجرة وطالبها بتسليم الغرفة ولم يفصح لها عما إذا كان المبنى قد بيع للطاعن ولم يخطرها بأيلولة العقار إلى مؤجر آخر أنها طالبت بالتحقيق وبأن العبرة من الإخطار الخطى هو ثبوت العلم لدى المستأجر قبل طلب الإخلاء إذ لا يجوز طلب الإخلاء إلا بعد انتهاء سريان مدة الإخلاء بموجب الإخطار الخطى، وتم حجز الطعن للحكم.
المحكمة
وحيث إن الطعن قدم في الميعاد القانوني واستوفى المتطلبات الشكلية الأخرى وتقض المحكمة بقبوله شكلاً.
ومن حيث الموضوع فإن ما ينعى به الطاعن على الحكم المطعون فيه بما ذكره الطاعن في صحيفة وأسباب طعنه بالبطلان للفساد في الاستدلال والخطأ في تطبيق القانون سديد في مضمونه ذلك أنه وإن كان فهم الواقع وتقدير الدليل وتمحيصه قبولاً ورفضًا يدخل ضمن سلطة محكمة الموضوع إلا أن ذلك مشروط بأن يبنى ذلك على أسباب صحيحة من الواقع والدليل وتؤهله تلك الأسباب إلى الحمل على الوجه الصحيح الموافق للشريعة والقانون أما مع مجانبته لذلك فيكون حريًا بالرفض متعينًا للنقض.
وحيث إن ما نعى به الطاعن بأسباب طعنه في حكم محكمة الاستئناف القاضي بإلغاء حكم محكمة أول درجة في شقة المتعلق بالإخلاء وحيث إن عقد الإيجار ينتقل بين السلف والخلف عن طريق الإحالة أو الحوالة، بحيث تنتقل جميع الحقوق والالتزامات المترتبة على عقد الإيجار ويترتب على ذلك أن من انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة يحل محل المؤجر في جميع الحقوق قبل المستأجر وفي جميع الالتزامات نحوه ويحل الخلف الخاص محل المؤجر في حقوقه وبما فيها حق مطالبة المستأجر بالأجرة ويترتب على ذلك أن المستأجر من وقت علمه بانتقال ملكية العين المؤجرة إلى الخلف الخاص لا يجوز له أن يوفى بالأجرة المستحقة عن المدة التي تلت العلم أو الإخطار من الخلف الخاص ونقل الملكية ما لم يكن قد عجل بهذه الأجرة المستحقة للمؤجر قبل العلم أو الإخطار عن مدة تلى الإخطار أو العلم وهذا الإخطار ليس له شكل معين فقد يكون بإنذار على يد محضر أو كتاب مسجل أو كتاب عادي أو شفهي.
ولما كانت المطعون ضدها قد علمت بانتقال المحل المؤجر للطاعن ولا تنكر إلا أنها تنفي إخطارها باسم الطاعن، وعلى ذلك فإن واقعة العلم بأي صورة من الصور وصلت إلى علمها وأنها مع ذلك تقاعست عن سداد الأجرة أو إيداعها خزينة المحكمة حتى تتوقى الإخلاء، وأمسكت بالأجرة وتمسكت بأقوال مرسلة بأن قلم الكتاب قد رفض الإيداع رغم صدور قرار من المحكمة بإيداع الأجرة مما يجعل من حبس الأجرة لا يوجد له مسوغ ويترتب على ذلك القضاء بالإخلاء.
وحيث إن الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر مما يتعين معه نقض الحكم المطعون فيه والقضاء بتأييد حكم محكمة أول درجة لمصادفته صحيح القانون وإلزام المطعون ضدها المصروفات ورد الكفالة للطاعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة بقبول الطعن شكلاً، وفي الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه والقضاء من جديد بتأييد الحكم الابتدائي رقم (٣٧٣ / ٢٠١٥م) الصادر من المحكمة الابتدائية بمسقط المؤرخ ٣١ / ١ / ٢٠١٦م وإلزام المطعون ضدها بالمصاريف ورد الكفالة للطاعن.